Leilões de imóveis têm 654 oportunidades em novembro: descontos de até 79% e parcelamento em 78 meses

Novembro começou com o maior volume de ofertas em leilão imobiliário do segundo semestre. Um levantamento publicado pela Folha de S.Paulo em 9 de novembro aponta mais de 654 oportunidades entre casas, apartamentos, terrenos e imóveis comerciais distribuídos por praticamente todos os estados. Os descontos chegam a 79% sobre o valor de referência e o pagamento pode ser feito à vista, com abatimento extra, ou parcelado em até 78 meses.

Para quem acompanha o mercado de arrematação, o dado mais relevante não é o número absoluto de lotes, mas a composição da oferta: bancos públicos, bancos privados, empresas estatais e leiloeiras privadas concentraram campanhas no mesmo mês. Isso significa mais comparação possível, mais concorrência entre lotes parecidos e, principalmente, mais chance de encontrar um imóvel com desconto real em vez de desconto de vitrine.

As campanhas do mês

A primeira frente vem do Itaú Unibanco, que organizou duas campanhas simultâneas com leiloeiras parceiras. Na Orange Week, feita com a Zuk, são mais de 145 lotes entre imóveis residenciais, comerciais e terrenos, espalhados por 20 estados. O evento principal ocorreu em 9 de novembro, a partir das 12h, com 70 oportunidades.

A amplitude do catálogo dá a medida do que existe hoje no mercado. De um lado, um terreno de 744 m² em Itaporanga D'Ajuda (SE), com lance inicial de R$ 14,6 mil — valor próximo ao de um carro popular. Do outro, uma fazenda com mais de 1.200 hectares em São José do Xingu (MT), avaliada em R$ 37,8 milhões. São dois universos distintos de comprador, mas o mesmo edital.

O maior desconto anunciado pela organização é o de uma casa de 157 m² no bairro de Duques, em Tanguá (RJ): lance inicial de R$ 104,5 mil, com 79% de abatimento em relação ao valor de referência. É exatamente o tipo de lote que exige análise cuidadosa, porque desconto alto costuma vir acompanhado de alguma combinação de ocupação, débito, localização ou estado de conservação.

No mesmo dia 9, às 15h, o Itaú realizou outro leilão em parceria com a Mega Leilões, com 129 imóveis residenciais, comerciais e terrenos em 20 estados e no Distrito Federal. A diferença aqui está na forma de pagamento: a maior parte dos lotes admite parcelamento com entrada e saldo em até 78 prestações mensais, além de opções à vista com desconto. Em São Paulo, um apartamento de 74 m² com duas vagas de garagem no Belenzinho apareceu com lance inicial de R$ 556.800.

A terceira frente é a campanha Mês da Casa Nova, da Sold Leilões, que reúne imóveis de instituições como Santander, Banco Inter, Creditas, Poupex, Cemig e Copel na plataforma Superbid. O catálogo aberto no início do mês tinha 44 imóveis, mas a expectativa divulgada é ultrapassar 500 lotes ao longo de novembro, com atualização progressiva do portfólio.

Vale reparar em um detalhe importante dessa campanha: a presença de estatais do setor elétrico, como Cemig e Copel. Leilões de empresas de energia costumam ter perfil diferente do bancário. O bem é vendido no estado em que está, a documentação é mais simples, mas a desocupação e eventuais pendências ficam integralmente com o comprador.

Quanto custa realmente arrematar

O lance é apenas a primeira linha da conta. Quem planeja participar precisa somar, ao valor ofertado, um conjunto de despesas que a maioria dos editais não destaca no anúncio e que muda o cálculo de viabilidade:

• Comissão do leiloeiro: o percentual consta no edital e, na prática, gira em torno de 5% sobre o valor do lance.
• ITBI: imposto municipal sobre a transmissão, entre 3% e 5% do valor da arrematação.
• Registro e baixas no cartório de imóveis: cerca de 1% do valor, incluindo o registro da carta e a baixa de gravames como penhora e hipoteca.
• Custas judiciais: em torno de 1%, para carta de arrematação, mandado de imissão na posse e eventual despesa com oficial de justiça.

Somados, esses itens representam algo entre 10% e 12% do lance. Em um imóvel arrematado por R$ 300 mil, isso significa R$ 30 mil a R$ 36 mil adicionais — e é justamente essa margem que separa uma compra vantajosa de um prejuízo silencioso. Se houver ocupação, ainda entram no orçamento honorários de advogado, custas de ação de desocupação e o tempo de imóvel parado.

O que verificar antes do lance

A regra básica do leilão é simples e dura: não existe vistoria prévia garantida, e o risco é do arrematante. Por isso, a análise precisa acontecer antes, com evidências documentais.

Comece pela matrícula atualizada. É ali que aparecem a titularidade, a existência de hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto, cláusulas restritivas e eventuais indisponibilidades. Depois, confira o edital com atenção ao tipo de leilão (judicial ou extrajudicial), às regras de pagamento, à comissão, ao prazo para complemento do preço e às condições de desocupação.

O passo seguinte é o imóvel em si: converse com o síndico, quando houver condomínio, para levantar cotas em atraso e obras aprovadas; pergunte aos vizinhos sobre quem mora no local e há quanto tempo; verifique débitos de IPTU na prefeitura; e, quando possível, faça registro fotográfico e de vídeo da fachada e do entorno. Em imóveis ocupados, essa checagem define se o prazo de posse será de semanas ou de anos.

Por fim, compare com o mercado. O desconto de 79% é sempre calculado sobre o valor de referência do edital, que nem sempre corresponde ao preço de venda praticado naquela rua. Levantar anúncios reais do mesmo bairro, com metragem e padrão semelhantes, é o que revela se o lote está realmente abaixo do mercado.

Leitura de cenário

Com a Selic em 13,75% e o crédito imobiliário mais caro — movimento que os bancos privados já vinham promovendo desde o fim de outubro —, o leilão ganha peso relativo na estratégia de quem quer comprar imóvel. O financiamento ficou mais seletivo, mas a oferta de imóveis retomados segue crescendo. Para o comprador que tem recursos próprios ou consegue estruturar o pagamento parcelado direto com o leiloeiro, o mês de novembro apresenta uma janela com mais opções do que o normal.

O contraponto é o de sempre: volume alto de oferta não significa qualidade alta de lote. A seleção criteriosa, com checagem de matrícula, ocupação, débitos e custos totais, continua sendo o fator que diferencia o investidor preparado do comprador impulsivo.

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Fonte: Folha de S.Paulo, "Leilões de imóveis oferecem mais de 645 oportunidades em novembro com desconto de até 79%", 9 de novembro de 2026. https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2026/11/leiloes-de-imoveis-oferecem-mais-de-645-oportunidades-em-novembro-com-desconto-de-ate-79.shtml