Juro da casa própria estoura o teto de 12%: Bradesco vai a 15% ao ano e Itaú a 12,95% — veja o que muda para quem quer financiar imóvel

O financiamento imobiliário brasileiro atravessou nesta semana uma das maiores readequações de preço dos últimos anos. Em menos de 48 horas, os dois maiores financiadores privados da casa própria com recursos da poupança subiram suas taxas mínimas: o Bradesco passou de 11,69% para 15% ao ano, além da TR, e o Itaú elevou sua taxa mínima para 12,95% ao ano a partir de quinta-feira (29/10). A alta do Bradesco, de 3,3 pontos percentuais de uma só vez, pegou parte do mercado desprevenida. Juntos, os dois bancos responderam por 41,4% do crédito imobiliário com recursos da poupança de janeiro a agosto, segundo dados citados pela reportagem. (Fonte: EXAME — matéria de Letícia Furlan, publicada em 29/10/2026: https://exame.com/mercado-imobiliario/juro-do-financiamento-imobiliario-vai-subir-em-outros-bancos-o-que-se-sabe-ate-agora/)

Por que o teto de 12% importa tanto

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) limita os juros do financiamento imobiliário a 12% ao ano mais TR. Com a taxa mínima em 15%, o Bradesco saiu na prática das regras do SFH e passou a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), modalidade com taxas livremente negociadas. O ajuste do Itaú, embora menor, também levou a taxa acima do teto. A consequência mais dura para o comprador comum é direta: o enquadramento no SFH é condição para usar o saldo do FGTS na compra ou na amortização das prestações. Fora do sistema, o comprador fica impedido de recorrer ao fundo, o que torna a entrada ainda mais difícil de completar.

Há também um custo regulatório para os bancos. Pelas regras do Banco Central, parte dos recursos captados na poupança precisa ser direcionada ao crédito imobiliário, e operações dentro do SFH têm vantagens e multiplicadores regulatórios na transição das novas regras da caderneta. Ao operar acima de 12%, o banco abre mão dessas vantagens — um sinal claro de que a pressão por margem falou mais alto.

O que provocou a alta

Quem acompanha os balanços dos bancos não foi surpreendido, avaliam especialistas ouvidos pela EXAME. A carteira de crédito imobiliário para pessoa física do Bradesco cresceu 5,8% em 12 meses até setembro, mas o dinheiro que sustenta essa carteira andou na direção oposta: o saldo da poupança do banco caiu cerca de 4,5% no período. Hoje carteira e caderneta estão praticamente na casa dos R$ 118 bilhões. Para continuar emprestando, o banco precisa recorrer a recursos de mercado, como LCIs e LIGs, que custam algo próximo de 12% ao ano — muito acima do custo da poupança. Resultado: crédito imobiliário, que já é a linha de menor margem dos bancos, virou negócio apertado demais.

O segundo turno das eleições acelerou o movimento, mas não o criou. Os juros futuros subiram após a eleição e pesam no custo de captação. Na avaliação de José Urbano Duarte, ex-vice-presidente da Caixa, o reajuste "obrigatoriamente teria que ser tomado, independentemente do ponto de vista eleitoral". A MySide, proptech que monitora mensalmente as taxas dos grandes bancos, chamou atenção para o tamanho do salto: normalmente as alterações são graduais, muitas vezes de 0,1 ponto percentual.

Quanto pesa no bolso do comprador

Com juros mais altos, a mesma família consegue um crédito menor com a mesma parcela. Em simulação divulgada pela EXAME, um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos pelo sistema SAC teria a parcela inicial elevada em cerca de 20%, de aproximadamente R$ 6.020 para R$ 7.250. Se o comprador precisar manter a prestação em R$ 6.000 por limite de renda, o valor financiado cai para cerca de R$ 415 mil — 17% a menos de crédito, diferença que precisaria sair da entrada.

Na contabilidade do especialista Murilo Arjona, cada ponto percentual a mais na taxa eleva a parcela entre 6,5% e 9% para o mesmo valor financiado. O efeito sistêmico também preocupa: segundo estudo da Abrainc, a cada alta de 1 ponto percentual na taxa, cerca de 1,3 milhão de famílias ficam fora do mercado imobiliário.

Quem é mais afetado

Os reajustes atingem as linhas com recursos da poupança, usadas sobretudo em imóveis de médio e alto padrão. O Minha Casa Minha Vida, operado quase integralmente pela Caixa com taxas subsidiadas, fica de fora. O segmento de luxo tende a sofrer menos, mas quem compra na planta merece atenção redobrada: o risco maior está em quem contratou na planta e precisará financiar o saldo com o banco na entrega das chaves, em 2027, sob as novas condições. No Bradesco, o piso de 13,6% ficou restrito ao segmento Private, de clientes com patrimônio acima de R$ 10 milhões.

Há ainda um alerta de fundo: na leitura de especialistas, o juro foi o primeiro freio, não o mais duro. O banco poderia ter apertado mais mexendo na cota de financiamento — por exemplo, limitar o crédito a 50% do valor do imóvel, exigindo entrada metade maior.

O que fazer diante do cenário

Com crédito mais caro, cada real de desconto passa a valer mais. Imóveis em leilão judicial e extrajudicial seguem sendo ofertados com descontos robustos por bancos como Santander, Caixa, Bradesco e Itaú, e um desconto real de 30% a 50% sobre o valor de mercado pode compensar com sobra o custo maior do financiamento — desde que a compra venha acompanhada de diligência prévia completa: análise da matrícula, verificação de ocupação, leitura atenta do edital e conferência de débitos, condomínio e IPTU. Mapear os riscos antes do lance nunca foi tão importante.

Fontes: EXAME — "Juro do financiamento imobiliário vai subir em outros bancos? O que se sabe até agora" (Letícia Furlan, 29/10/2026) e [EXAME — queda da Selic para 14% ao ano (Copom, ago/2026)]. Este artigo do blog SeuDiligente tem caráter informativo e não substitui orientação bancária ou jurídica individualizada.